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张*等与开发商之间商品房买卖合同纠纷案

来源:三亚房地产律师网作者:三亚房地产律师时间:2013-08-07

  案情简介:

  原告于2003年6月与被告签订合同购买被告开发的商品房,合同约定:出卖人应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,若买受人不退房,出卖人按已付房价款的10%向买受人支付违约金。另外,合同也同时约定:出卖人应当将验收合格的房屋于2004年6月1日前交付原告。每逾期一日支付已付房价款的万分之五违约金。

  被告于2004年发传真给原告说房屋可以交付,并让原告在房屋交付通知单上签名,原告遂签名(原告所买房屋用于酒店式公寓经营,由原告委托被告子公司经营,在购房的同时就签订了委托经营合同,酒店于2004年7月开业)。

  原告直到2006年才拿到房屋权证,之后,原告去国土局查询后得知:被告直到2004年9月16日才取得《建设工程规划许可证》,2004年10月30日,才向国土局提交办理房屋权证的《申请书》,原告所住房屋在2004年11月12日才通过竣工验收。

  原告遂于2006年10月向法院起诉被告,要求被告支付办理产证的违约金及交房违约金。下面是本人代理原告在法庭上的发言。

  本案原告终审仍然败诉,但代理人一直认为原告的诉讼请求是正确的,之所以败诉是因为某些因素的介入。

  一审代理词

  审判长:

  海南中海律师事务所接受原告的委托,指派我作为他们的代理人,我现依据法庭调查的事实及相关法律规定,发表如下代理意见,请法庭依法采纳。

  一、原告诉求被告承担迟延办理房产证的违约责任并没有超过诉讼时效。

  原被告之间的房屋买卖合同第15条明确约定:“出卖人应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”,出卖人应当承担违约责任。

  诉讼时效是从原告知道或者应当知道权利被侵害之时起计算的,而弄清楚时效的起算点的前提条件是:侵害原告权利的具体行为是什么。在本案中,侵害原告权利的行为是:被告未在合同约定的期限内报送资料给国土局,并且导致了原告不能在规定的期限内(2004年9月1日)取得房屋权证,而不是“原告没有在规定的期限内取得房屋权证”。从合同的第15条来看,原告的权利受被告侵害是由三个要件构成的:第一是被告未在合同约定的房屋交付日的90天内报送应当由被告提供的资料给国土局;第二是原告未能在规定的期限内取得房屋权证;第三是原告未能在2004年9月1日前取得房屋权证,是由于被告未在合同约定的房屋交付日90天内报送应当由被告提供的资料给国土局这一过错导致的,即被告未按合同约定报送资料给国土局与原告未能在2004年9月1日之前取得房产证之间有因果关系。我们假设被告在规定的期限内提交了上述资料,而是因政府或者非被告过错等其它原因导致原告无法在2004年9月1日前取得房屋权证,依据合同的这一条约定,被告并不构成违约,原告权利也并没有受到被告侵害。因此,原告在2004年9月1号之前没有取得房产证,并不必然说明原告的权利受到侵害,更不存在原告早就知道权利受到了侵害的问题了。因此,原告没有在2004年9月1日之前取得房屋权证并不必然导致被告违约及原告的权利受被告侵害,只有在“原告没有在2004年9月1日前取得房屋权证,并且没有取得房屋权证的原因是被告没有在合同约定的房屋交付日90日内向国土局报送资料”这一条件下,才表明被告违约及原告权利受到了被告侵害。

  原告直到在2006年10月16日查阅了国土局的资料后,才知道被告在2004年10月30日才向国土局提交了办理房产证的资料,这个日期比合同约定的日期晚了2个月。在这之前,原告并不知道,在客观上也没有能力知道被告是什么时候提交的资料。因此,直到2006年的10月16号,原告才知道是由于被告的责任才导致原告不能在合同约定的期限内取得房屋权证。原告的诉讼时效起算日期应当是2006年的10月16日,原告随后在第四天即向法院起诉,因此并没有超过诉讼时效。

  二、被告应当按照合同的约定,按房屋价格的10%向原告支付迟延办理房产证违约金。

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。

  由于原被告之间的合同并没有明确约定房产证的办理期限,只约定了被告提交资料的期限,依据上述司法解释,原告的房屋权证的办理期限应该在2004年的9月1日之前。而被告直到2004年10月30日才提交办理大产证的资料给国土局,导致直到2005年1月26日才取得大产证。由于被告迟延递交资料的原因,原告不可能在2004年9月1日之前取得自己的房屋权证,因此被告应当承担因自己过错而导致的迟延办理房产证的违约责任。

  三、原告诉请被告交房违约的行为也并没有超过诉讼时效,被告应当依照合同的约定按每日万分之五承担赔偿责任。

  原被告之间的合同第八条约定:2004年6月1日前被告应当将经验收合格的房屋交给原告使用。但是原告直到2006年10月16日查了国土局的资料后才知道被告当时所交的房屋是没有经过验收合格的,违反了合同的约定,在这之前,原告一直以为被告交付的房屋是合格的。因此原告诉求被告交房违约的诉讼时效也是从2006年10月16日开始计算的。

  2004年5月的时候,被告以传真的形式把交房通知书传真给原告签收,并通知原告在7月份试住;2005年,原告也签收了案外人三亚天泽酒店物业管理有限公司发放的2004年7月至12月的经营红利。但是,被告把没有通过验收合格的房屋交给原告签收、并通知原告入住及对外营业的行为,不仅是对原告的欺诈,也是对原告及入住的所有顾客人身权、财产权的侵害。原告当时虽然没有要求被告出示房屋的验收合格证,并在不知情的情况下签收了红利,但这并不能排除被告应当依照法律的强制规定把质量合格的房屋交付原告及对外营业的的法律义务。如果原告不要求被告出示房屋验收安全合格证就可以免除被告把不安全房屋交给原告的法律责任,那法律对开发商关于房屋质量的强制规定将变成一纸空文,广大购房者的法律权利及人身财产安全将无任何保障。

  原告房屋的验收合格的日期为2004年11月4日,比合同约定的交房及验收合格时期晚了150多天,被告在2004年的7月至11月4日之间对外营业的行为显然是违法的,是对广大入住顾客的人身安全的不负责任,因为在这期间,酒店随时都有可能产生重大消防及其它安全事故。因此按照合同的约定,原告要求被告按每日万分之五支付交房的违约金是完全符合合同约定及法律的规定的。

  四、被告主张 “合同约定的交房时间与交房条件是自用房,后来变更为酒店式经营,相应交房时间与条件也自然变更”的理由不能成立。

  首先,原被告之间的房屋买卖合同并没有约定房屋是自用房,合同18条上仅约定为 “商住”,因此包括自用与酒店式管理。另外,原告房屋用作酒店房是原告与案外人三亚天泽酒店物业管理有限公司之间的约定,根据合同的相对性原则,即使原被告之间合同约定房屋的用途为自用,也不能改变被告的交房条件与交房时间。况且,被告的这种主张并没有任何的合同及法律的依据。

  五、被告主张“办理产权证时,是原告违反补充协议约定而造成产证办理迟延”同样不能成立。

  补充协议第二条约定“买受人若委托出卖人代为办理权属过户,买受人在房屋交付30日内必须将按照房屋管理部门规定提供办理权属过户的相关资料,并积极配合出卖人为其代为办理权属过户,出卖人应在买受人提供有效资料后90个工作日内办理完毕产权证”。

  首先,该协议的前提条件是买受人委托出卖人代为办理权属过户,如果买受人自己办理过户,自然无需遵守这条的约定。按照相关法律的规定,大产证的办理是开发商的义务,而大产证办好后,过户到住户的小产权则是住户自己的义务,但开发商应当配合提供各类过户手续。但如果合同有约定,开发商当然可以为住户代为过户。协议的这一条目的是增加开发商的一项义务。结合法律相关规定及本条的文字表达,我们不难看出:这一条是针对大产权办好后,开发商代住户从大产证过户到小产证时,对住户及开发商双方义务的一种约定,并不是对开发商办理大产证时限的约定,更不是对住户原合同义务的约定,因此并不是对合同第15条含义的改变。因此,被告显然是故意曲解这一条的含义。

  其次,如果开发商不能及时取得大产证,住户显然也无法及时取得小产证,因此大产证的迟延办理才与原告小产证延迟办理存在因果关系。原告未及时提交委托书等因素与原告未能在2004年9月1日之前取得房屋权证之间没有任何因果关系。

  综上所述,原告的各项诉讼请求完全有法律及合同依据,而被告在自己明显违约的客观事实面前,故意曲解合同条款,明显在进行狡辩,因此请法庭明察秋毫,依法支持原告的诉讼请求。

  代理人:聂友峰

  2006年12月18日

                      上   诉   状

  上诉人因不服*判决,特提出如下上诉。

  上诉请求:

  1、请求二审法院撤销一审判决。

  2、判令被上诉人向上诉人支付交房违约金27248.8元及办理产证违约金36331.7元,两项合计63580.5元。

  事实与理由:

  一审判决存在认定事实及适用法律的错误,被上诉人应当承担交房及办理产证的违约金。具体理由如下:

  一、被上诉人应当承担逾期交付合格商品房的违约责任。一审判决被上诉人不承担交房的违约责任的理由不能成立。

  其一、一审判决以被告交付房屋的时间没有违反合同的约定,原告在交付的当时未提出异议及该房屋在随后的2004年11月4日通过验收合格为由,认定被告不承担交房的违约责任。这样的判决是对合同条款的曲解和法律责任认定的错误。

  判决仅把交房时间作为是否承担违约责任的唯一条件是明显错误的。合同第八条不仅约定了房屋交付时间,同时也约定了房屋的交付条件——即在2004年6月1日前交付的是合格的商品房。因此,天泽公司应当按照合同约定的交付时间与交付条件来交付商品房。而一审判决却只认定天泽公司当时交房的责任仅仅是按时间交付,而当时交的房合格不合格都无所谓,只要以后验收合格就行了。(比如判决书认定“随后在11月4日房屋验收合格,对原告并未造成实际影响”就是按此逻辑的)。一审这样判决的错误至少有两点:一、回避合同第八条对交房条件的约定。按照一审判决的逻辑,房屋根本就不用验收,管他是什么危房还是火灾隐患房,只要业主愿意去住,开发商都不用承担任何责任。二、开发商没有把房屋按期验收并交付,是个是否对合同条款严格履行的问题,属于违约责任的范畴。而是否造成实际影响则是侵权责任的范畴。违约责任的认定与是否造成实际影响并无任何联系。难道开发商的违约一定要以造成业主的人身伤亡为条件?一审判决以开发商没有把验收合格的房屋按时交付对原告没有造成实际影响,作为认定开发商不承担违约责任的理由之一实在是对违约责任概念的错误理解。

  把合同第八条与第九条联系起来看,合同第九条规定的“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用”中的“商品房”一词,特指的是符合合同第八条约定的商品房,即验收合格的商品房。如果只把第九条的“商品房”一词理解为任何房屋(包括没有经过验收的房屋),则是明显的断章取义,一审判决就是犯了这样的错误。结合第八条与第九条的约定,认定违约与否的条件是“是否在2004年6月1日前交付了合格的商品房”,而不是仅仅交付了房屋。在认定违约责任时,时间是计算违约金的方式,而不是认定违约的唯一条件。而开发商直到2004年的11月12日才满足了合同第八条对其交房责任的约定,因此关于交房的违约金的计算应当按照第九条的约定计算到2004年11月12日止。

  另外,从国家法律法规的角度上来说,第一,开发商交付的商品房也应当是验收合格的商品房,不能因为买受人受了开发商的欺诈而实际使用了当时还没有验收合格的房屋,就认定开发商可以欺诈买受人并把存在安全隐患的商品房交给买受人使用而不承担违约责任。第二、开发商以欺诈的方式把没有经过验收合格的房屋交给原告使用(房屋交付时甚至连消防方面的验收都没有通过),使得原告的人生安全处在危险之中,这种过错行为是相当明显的。而且,作为购房者的原告,在房屋验收知识方面处于弱势,又远在上海,况且原告签署的购房合同、房屋交接单等资料都是开发商主动邮寄到上海的,在交房时由于过于相信开发商和地方政府部门而不要求其提供房屋合格证在所难免,而真正应当对“交付的房屋合格与否”把关的应当是行政机关。再者,房产验收的合格手续按照相关法律的规定,被告应当是主动提交的,本案中被告没有主动提交房产验收合格手续的过错在被告。一审判决把房屋没有经过验收合格就居住的法律后果交由买受人来承担,不仅不合情理,也并无任何法律的依据!显然,开发商的这种行为不但应当受到行政法规的处罚,同样应当承担欺诈及违约的民事责任。上诉人认为:司法判决文书的任何一项认定都应当有法律的依据,在没有法律依据的情况下也应当进行合理的推理,而本案一审的判决认定开发商不承担违约责任显然没有足够的法律依据,从前面的分析来看,也显然不合情理!因此这种认定就是错误的!

  其二、一审判决同时还认定上诉人的起诉已超过了诉讼时效,则更没有法律依据。

  一审判决认为“根据合同约定,被告交付房屋时原告可以要求被告出具相关文件,所以最迟应当在2004年6月1日就知道房产未办理验收合格的事实。”这个推理显然是错误的。首先,因为原告在房产知识方面与被告的巨大差距,虽然合同中有约定,但原告并没有要求被告提供相关资料的意识。从原告当时未要求被告提交资料这一事实看,原告无此意识是显然的。其次,假如原告要求被告提交验收资料,而被告据不提交,在这种情况下原告仍然签收房屋,那从情理上原告应当知道被告这个房子有问题,而认定原告知道房屋应当没有经过验收合格似乎有点合情;但是,既然原告都没有要求被告提交,被告也没透露出任何房子可能没有经过验收合格的信息,原告又怎么知道房产没有办理验收的事实呢? 更何况,被告不提交这些验收合格的手续也并不必然表示这个房子就是没有通过验收合格啊。那被告当时没有提交验收合格手续及原告也没有要求被告提交这两个事实,怎么就能推理出原告当时就知道当时房屋没有经过验收合格的事实呢?相反,开发商在让原告签署“房屋交接单”的同时,还签署了“委托经营管理酒店公寓套房交接单”,其中明确告知原告2004年6月30日接收委托、2004年7月1日正式对外运营,并承诺自2004年7月1日起享受经营收益,这就给原告产生了更大的错觉,认为开发商不但房屋会验收合格,而且工商、税务、消防、治安等行政执法部门都已获取了许可证书。

  因此,既然原告在主观方面没有要求对方提供房产合格证的意识,在客观上又受了开发商的欺诈,再加之原告远在上海等事实,所以原告是不可能知道开发商当时所交的房子是没有经过验收合格的。而且,根据举证规则,主张“原告应当知道开发商的房子是没有经过验收合格”的举证义务应该在被告,而不是原告!而一审判决竟然在没有任何证据及推理的情况下,强行认定原告超过诉讼时效,同时犯了举证责任归属认定的错误、认定事实缺乏依据及推理违背客观常识的三项错误!

  二、被上诉人应当承担办理房产证的违约责任。

  合同第十五条明确规定:天泽公司应当在商品房交付使用后90日内,也就是2004年9月1日前,将办理权属登记需由天泽公司提供的资料报产权登记机关备案。如因天泽公司的责任,原告不能在规定期限内取得房屋权证,天泽公司应当支付违约金。

  同时,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项的规定:由于出卖人的原因,买受人在自房屋交付使用之日起90日前未能取得房屋权属证书的,出卖人应当承担违约责任。因此,若因天泽公司的原因,原告不能在2004年9月1日前取得房屋权证,天泽公司应当承担违约责任。

  因此,结合司法解释的规定与合同的约定:天泽公司应当在2004年9月1日之前把办理权属登记需由天泽公司提供的资料报产权登记机关备案。如因天泽公司的责任,原告不能在2004年9月1日前取得房屋权证,天泽公司应当支付违约金。

  因此本案的关键是:在2004年9月1日之前,原告没有取得房产证的过错是谁!如果是原告,则被告不承担违约责任;若过错是被告,则被告应当承担违约责任!

  一审判决在这一点上,明显是偏袒了开发商一方。一审判决依据原被告之间签订的补充协议称“若原告买受人委托出卖人代为办理过户,买受人应当在房屋交付后30天内,提交资料办理过户手续,并积极配合出卖人为其代为办理权属过户,出卖人应在买受人提供有效资料后90个工作日内办理完毕产权证。由于买受人逾期提交资料或不积极配合办理而影响过户的,出卖人不承担责任。”从这个约定来看,是对大产证办理完毕后,被告代理原告过户的行为的一个约束,即对被告应当在原告提交资料后90个工作日内办理完过户的义务的一个约束。该约定的意思显然是:如果原告当时没有将过户手续按照约定提交给被告,则被告不承担在90个工作日内办理完过户的违约责任。而一审判决竟然就敢把这一条的意思曲解成了“如果原告没有将办理过户的手续按照约定提交,则被告就不承担原告在2004年9月1日前取得房产证的违约责任。”!下面我分析这种曲解的荒唐性。

  我先假定这种曲解是成立的,则看出这种曲解是不合逻辑的。从本案的事实看,被告在2005年之后才取得大产证,因此,不可能在2005年之前取得小产证,所以无论原告是否在约定的期限内(即2004年7月1日前)提交这些委托手续,被告都不可能在2004年9月1日前取得小产权!也就是说原告是否提交这些委托手续,与原告能不能在2004年9月1日之前取得小产权没有因果关系!!!而正是由于被告没有在2004年9月1日前,提交办理初始登记的资料才使得其大产证在2004年9月1日前就不能办成,因此小产证就更不能在这个期限内办成了!正是由于被告的违约造成了原告产证不能在04年9月1日前办成,而不是原告是否提交所谓的委托手续!那凭什么要由原告来承担违约责任而免除被告的违约责任呢?因此,即使假定这种曲解是成立的,它也违反了法律的基本规定及基本的逻辑常识!因此一审判决这样认定是个明显的偏袒。

  另外,一审判决同时还认定原告起诉已超过了诉讼时效,这种认定也是完全错误的。

  一审判决认定“被告应当在2004年8月21日前登记备案,被告未在约定的时间内登记备案,原告应当从次日就知道被告未登记备案的事实”,这结论的得出似乎有点强词夺理。被告应当在2004年8月21日前备案及被告未在这个时间前备案是事实,但是原告为什么在次日就应当知道被告未登记备案的事实呢?一审判决没有给出推理,也没给出原因!要知道,备案可是开发商内部的行为,备案的时候开发商没有义务去通知业主,也不可能去通知业主。一审判决做此认定的理由可能是“合同约定的备案时间一到,业主第二天就应当去查,而且还应当查得到!”事实上这样认定太不合情理了。业主有法定的义务去查吗?如果不查就承担法律责任吗?当然没有!业主知道怎么去查吗?业主去查就一定查得到吗?显然都不是!关于诉讼时效的认定中“应当知道”的解释应当是“根据生活常识及本人职业、文化程度等个人因素等能力”来认定的。一个普通的购房者,我们法律能强求他在开发商备案时间一到的第二天,就去使用一切手段去了解开发商是否备案了,并且一定了解得到吗?显然不能!(原告之所以于2006年10月到三亚土地局查阅资料,是开发商迟迟未给被告办理产证,多次电话催办都被开发商回答为“三亚土地局办事效率低”,由此才引发被告到土地局查询资料,经查询才知道被告的产证于2006年6月才予以办理,同时才知道开发商的违约行为。)一审判决认定在备案时间一到的第二天,原告就应当知道开发商未登记备案的事实,显然是有违客观生活常识的,是一种错误的认定。

  综上所述,一审判决应当予以撤销,并依法支持上诉人在一审中的各项诉讼请求。

  期待二审法律院给出公正的判决。

  此致

  三亚市中级人民法院

  上诉人:

  2007年1月26日

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