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三亚碧海蓝天业主诉物业公司物业管理纠纷案

来源:三亚房地产律师网作者:三亚房地产律师时间:2013-08-07

  代 理 词

  尊敬的审判长、审判员、人民陪审员:

  海南中海律师事务所接受原告杨**、张*的委托,指派我作为原告诉三亚碧海蓝天国际物业管理有限公司物业管理纠纷案原告方的委托代理人,我现依据事实与法律发表如下代理意见:

  一、原告杨**、张*享有诉讼主体资格,有权起诉作为被告的物业管理公司。

  原告提供的房产证已经证明了两原告均为被告管理的碧海蓝天小区的业主,因此依据《海南省住宅区物业管理条例》55条规定“业主、使用人、业主委员会、售房单位及物业管理公司之间因物业管理发生纠纷的,可以向物业管理行政主管部门申请调解,也可以依法申请仲裁或向人民法院起诉”的规定,作为业主的原告当然享有起诉的权利,而并不是只有业主委员会才有权利起诉。原告享有诉讼主体资格的法律依据还有《物权法》82条“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督”。既然业主有监督权,那业主就可以用任何合法的方式对被告进行监督,包括在对被告建议、批评无效后直接以诉讼的方式行使业主的监督权,而不是像被告代理律师所说的只能行使建议、批评权而无起诉权。

  原告的这一监督权(含起诉权)并不因原告所在的小区有业主委员会就丧失。业主委员会是受业主委托对物业公司进行日常监督的组织,在对物业公司的监督权方面,它只是业主的受托人,与业主的关系是委托关系。因此,并不存在受托人行使权利后,委托人的权利就被受托人代表而丧失的荒唐事情。任何一条法律也没有规定,业主的监督权可以被业主委员会代表而丧失。

  可见,被告所称原告的起诉权已被业主委员会代表而丧失是非常荒唐的观点,并且这一观点与现有法律规定明显相违背的。因此,原告享有诉讼主体资格是显然的。

  二、本案原告起诉的是物业管理纠纷,而非物业管理合同纠纷。

  法院立案庭以物业管理合同纠纷立案本来就是错误的。因此原告起诉被告的是侵权纠纷,而非合同纠纷,以何种案由起诉是原告的权利,而不是由被告强加。原告从未称自己起诉的是物业管理合同纠纷,何况原告的诉求之一就是“要求被告出示物业管理合同”,显然,在原告没有见过物业管理合同的情况下不可能以物业管理合同纠纷起诉。因此,被告以合同的相对性进行答辩不能否定原告的诉讼主体资格。

  三、原告各项诉讼均应当得到支持。

  1、第一项诉求的“要求被告出示物业管理合同”由于被告已把该合同作为证据提交,代理人就不再赘述。

  2、第二项诉求“要求公布物业管理费收支明细”的法律依据为《海南省住宅区物业管理条例》第26条“物业管理公司应当每半年公布一次物业管理费的收支账目,接受业主、使用人的监督。物业管理费的收费项目、收费标准等应当向业主、使用人公开并加以说明,业主和使用人有权查询”。由于有法律条文写的非常清楚,我也不再赘述。

  3、第三、四项诉求及增加的诉求“要求被告公布其经营的公共管理部位的收支情况”的法律依据为《物业管理条例》第六条 “业主在物业管理活动中,享有下列权利:(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权”及《海南省住宅区物业管理条例》第二十八条“业主共有的公用设施、设备、场地以及房屋,可以由业主委员会委托物业管理公司经营,其收益归全体业主共有,并入维修基金”。具体公共部位在诉状及证据质证时代理人已说明,这些公共部位都由被告经营,而收支情况原告并不知情。因此,被告应当向业主公示。

  4、第五、六项诉求“要求被告公布维修基金使用情况”及“恢复碧海蓝天会所休闲娱乐功能”。

  依据相关法律,维修基金的所有人为全体业主,业主对其收支、使用有知情权。

  在开发商的宣传广告中,碧海蓝天会所是用于休闲娱乐功能的,现在全部用于商业用途,从原告所拍照片上体现的情况来看,已完全丧失了休闲娱乐功能,作为物业管理公司有义务进行纠正。

  综上所述,原告的各项诉求均应当得到法庭的支持。

  代理人:聂友峰

  2008年8月1日

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