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房屋承租人优先购买权

来源:三亚房地产律师网作者:三亚房地产律师时间:2013-08-07

  承租人的优先购买权,是指出租人在租赁合同的有效期限内出卖租赁物时,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。优先购买权的立法精神和目的就是要赋予承租人在购买承租房屋时的优先性,使出租人和承租人的租赁法律关系不因出租人的出卖行为而受到影响,维护交易秩序的稳定,促进市场经济的发展。出租人出卖租赁房屋,在同等条件下,卖给第三人和卖给承租人,其利益不受任何影响,出租人卖给承租人更有利于保护承租人利益。

  根据我国合同法第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利”和《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见(试行)》第一百一十八条“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下享有优先购买权”。在我国目前的法律法规以及司法解释中对于承租人的优先购买权虽有上述相关的规定,但规定仍过于笼统,随着社会经济的发展,房屋租赁(包括住宅租赁和商业用房租赁)已与现实生活形成了密不可分的整体。因此,笔者认为有必要对该承租人的优先购买权作一些法律上的探讨。

  首先,关于优先购买权的权利性质

  有人认为基于租赁合同产生的法律关系是一种债权债务关系,因此,有赖于租赁合同而产生的优先购买权是债权的一种形态。但也有学者认为,根据上述定义,优先购买权不是一项债权,其由于具有对出租人所拥有的房屋出卖权的限制权利,因此,其是所有权的一种,是基于物权而产生的一种权利,是典型的物上请求权。笔者倾向于这是物权的一种,这主要是由于从权利分类上来说,承租人的优先购买权是一种形成权。所谓形成权,是指权利人利用法律赋予的权利,以其独立行为使权利发生变动。承租人优先购买权的形成权,即指优先购买权人依自己一方的意思,形成的义务人(出租人)与第三人同等条件为内容的契约,无须义务人的承诺。承租人行使优先购买权后,依法排除了出租人把财产出卖给他人的可能,而在双方之间形成买卖的权利义务关系。凭单方意思表示形成法律关系是形成权最基本的特征。优先购买权人在出售人出售标的物时,如果他愿意,可以在同等条件下必然地成为购买方,而不论出售人是否同意。从能否成为购买方而言,优先购买权人有仅凭单方意思表示而决定的权利。

  事实上,承租人行使优先购买权的大量情形都是在出租人擅自出卖租赁房屋后发生的,这种权利的行使往往是带有一定的强迫性,即一旦出租人与第三人达成了购买协议或进行了房屋买卖行为,承租人在法定的期间内就有权要求出租人以同等条件将出租房屋卖给自己。此时,出租人不可以因为承租人主张权利而拒绝将房屋以第三人的合同条件出卖给承租人,也不可以索性拒绝将房屋卖给任何人。只要承租人坚持以第三人的合同条件购买房屋,出租人就必须履行合同义务。

  第二,关于第三人的善意取得问题

  所谓善意,是指第三人完全不知道其拟购买的财产并非是属于出卖人享有所有权的事实,同时其在法律上也不负应当知道的义务。善意取得的财产一般是法律允许流通的动产。因为动产物权的存在,以占有为其公示方法,以占有之变动为其变更的公示方法,而不动产物权的存在与变更则以登记及登记之变更作为公示方法。因此,动产占有人容易使人相信其即为该动产的权利人,而第三人也有权自占有人处受让该动产;但是,误信不动产占有人为权利人则缺乏法律上的依据。因此,为维护占有之公信力并保护交易安全,善意取得的标的物应为动产,而不包括不动产。优先购买权所涉及的是房屋不动产,房屋所有权的转移,一般也不应适用善意取得制度。

  由于出租人和第三人之间转让的是房屋,作为不动产,房屋转让适用登记制度,因此,第三人在购买系争房屋时,其应该要到房产登记部门办理过户登记手续。这里就可能涉及到租赁房屋的租赁登记问题,有人认为,如果租赁合同曾经登记,那么第三人购买出租房屋而未经承租人同意,则显然构成非善意。但如果租赁合同没有进行登记,则有可能构成第三人的善意。笔者认为,租赁合同的登记与否,均不能使第三人的购买行为变成善意,理由如下:首先,从立法上看,承租人优先购买权为法定权,而第三人善意取得在我国法律上尚未确定。我国合同法第230条规定:“出卖人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”该条没有附加任何条件,直接赋予了承租人优先购买权。我国城市房地产管理法第53条关于“房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案”的规定,是在形式上是对房屋租赁合同的一种限制,但从实质上看,这里的登记备案制度并非行政审查批准,本质上是起到对房屋租赁的公示作用和国家对房屋租赁监督管理作用,对租赁合同的实质没有任何影响。因此,最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释(一)》第九条规定:“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力。”综上,房屋租赁合同只要双方意思表示真实,内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定和社会公共利益,即应认定有效,就应承认承租人优先购买权的法律地位。关于善意取得,我国至今尚没有立法正式确立善意取得制度。

  其次,从司法实务上看,承租人优先购买权应可对抗善意取得。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第118条规定:“出租人出卖出租房屋,须提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”该规定不但直接明确了承租人的优先购买权,而且间接地排斥了第三人的善意取得。因此,在第三人侵犯承租人优先购买权情况下购买房屋的,该房屋买卖合同应该无效,承租人有权请求房产登记部门撤销该转让登记,支持自身的优先购买权。

  第三,关于部分租赁是否能对整体出售的房屋享有优先权的问题

  一般来说,出租人出卖出租房屋时,承租人是否享有优先购买权,要分两种情况。如果出卖房屋超出了租赁房屋范围,超出部分与租赁房屋部分可以分割,出租人又是分割出卖,承租人只能就承租部分的房屋主张优先购买权,对超出承租范围的房屋部分不能主张优先购买权。如果出卖房屋超出了租赁房屋范围,而超出部分与租赁房屋部分不可分割,或虽可分割,但出租人不愿分开出卖,要整体出卖。对于这种情况,笔者认为:出租人出卖的房屋只要涵盖出租房屋,即使出卖房屋超出了出租房屋范围,是整体房屋,承租人应当享有优先购买权。

  在出租人出卖涵盖出租房屋的整体房屋时,承租人是否享有优先购买权,取决于整体房屋与租赁房屋是否可以分割出卖。在可以分割出卖的情况下,出租人是分割出卖,还是整体出卖。如果超出租赁范围的房屋部分与租赁房屋可以分割出卖,出租人是分割出卖房屋,承租人只能就承租的房屋享有优先购买权。因为法律赋予承租人的优先购买权范围仅限于租赁房屋范围,出租人出卖租赁范围外的房屋,没有法律义务让承租人行使优先购买权,否则,就侵犯了出租人的权利。如果超出租赁范围的房屋部分与租赁房屋无法分割出卖,或虽可分割出卖,但出租人不同意分割出卖,要求整体出卖,承租人就整体房屋享有优先购买权。因为超出部分与租赁部分不可分割,或虽可分割,但出租人不同意分割出卖或要求整体出卖,在此情况下,出租人出卖的房屋涵盖了租赁房屋,其出卖行为直接影响到承租人的利益,必须考虑承租人的优先购买权问题。法律是一杆天平,必须兼顾双方利益,尽量作到公平合理。在此情况下,怎样做才公平合理?唯一的出路就是让承租人行使优先购买权。承租人行使优先购买权的范围虽然超出了租赁范围,但有充分的理由:超出部分与租赁部分房屋连为一体,无法分割,或虽可分割,但因出租人原因,要求整体出卖,均使承租人无法单独行使优先购买权。让承租人行使优先购买权并不影响出租人利益。反之,不让承租人行使优先购买权,则侵犯了承租人的优先购买权,影响承租人利益。

  更重要的是,承租人的优先购买权是法定的,没有附加任何条件,不因出租人出卖房屋超出承租房屋范围而改变。根据最高法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第118条、《合同法》第二百三十条规定,出租人出卖出租房屋,应当在出卖前的合理期限内,通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。承租人的这种优先性是法定的,不附加任何条件,不因出租人出卖出租物超出了租赁物范围而改变,因此,只要出卖房屋涵盖了租赁房屋部分,承租人就享有优先购买权。

  出租人整体出卖涵盖租赁物的整体房屋,超出了租赁房屋的范围,承租人对超出部分并未租赁,而法律只对租赁房屋赋予优先购买权,对非租赁部分并未规定优先购买权,因此,有人得出出租人整体出卖涵盖租赁房屋的整体房屋时,承租人不享有优先购买权的结论。从表面上看,这种观点有一定道理,其实完全错误。以上观点是适用法律中典型的形而上学主义,也是片面机械理解优先购买权的法律规定。我们只要稍微转换一下出租人出卖整体房屋的性质审视角度,就会得出承租人是否享有优先购买权的正确结论。出租人超出租赁房屋范围出卖整体房屋,并未改变出卖租赁房屋的性质,仍然是出卖租赁房屋的行为。因为其出卖的标的物涵有租赁物,只是大于租赁物。难道说出租人超出租赁房屋范围出卖整体房屋,就不是出卖租赁房屋吗?很显然不能得出这个结论。

  那么怎么看待出租人的整体出卖行为呢?从房屋出卖的本身来看,出租人整体出卖出租房屋并未改变其出卖租赁房屋的性质,其要求超范围整体出卖房屋只是其出卖的条件,不能看作改变了出卖标的物。承租人愿不愿意接受整体出卖,是其能否实际行使优先购买权的前提。法律规定承租人的优先购买权不是无条件的,而是有条件的,必须在同等条件下行使。因此,承租人是否愿意接受出租人的整体出卖条件。但是否愿意以同等价格接受和如何接受,这些都属于承租人怎么行使优先购买权的问题,而不是承租人是否享有优先购买权的问题。承租人的优先购买权首先得由出租人于出卖前合理期限通知后,才能实际开始行使。出租人可明确告之承租人房屋出卖的条件是超范围整体出卖,承租人愿意接受整体出卖条件,承租人即享受优先购买权,不愿接受该条件,承租人则放弃了优先购买权,出租人可依法对外出卖。

  优先购买权的立法精神和目的就是要赋予承租人在购买承租房屋时的优先性,使出租人和承租人的租赁法律关系不因出租人的出卖行为而受到影响,维护交易秩序的稳定,促进市场经济的发展。出租人出卖租赁房屋,在同等条件下,卖给第三人和卖给承租人,其利益不受任何影响,出租人卖给承租人更有利于保护承租人利益。基于承租人承租出租人房屋的事实前提,故法律规定承租人的优先购买权。出租人整体出卖房屋时,在同等条件下,承租人享有优先购买权,照样对出租人利益不构成影响,相反能兼顾承租人利益,使租赁房屋不因出租人出卖房屋受任何影响,符合优先购买权的立法精神和目的。

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